כולנו חולמים על הכנסה פסיבית, לא? מי לא היה רוצה לקבל שכר דירה בלי להתעסק עם שוכרים, תיקונים, עו"ד, טפסים ומסים על כל צעד?
אז הכירו את אחת הדרכים היותר נוחות ופשוטות לעשות את זה – קרן ריט.
השקעה בנדל"ן – בלי לרכוש שום נכס פיזי. כן, זה אמיתי.
בשנים האחרונות קרנות הריט תפסו תאוצה בכל העולם וגם בישראל, ולגמרי בצדק. הן מאפשרות לכם ליהנות מהכנסה קבועה מנכסי נדל"ן – כמו משרדים, קניונים, דירות ומחסנים – ממש כמו בעל בית, רק בלי כל הבלגן שמסביב.
תוכן עניינים
אז מה זה בעצם קרן ריט?
קרן ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) היא חברה ציבורית שמחזיקה, משכירה ומנהלת נכסי נדל"ן מניב – וזה כל הייעוד שלה.
הנכסים יכולים להיות:
בנייני משרדים
מרכזים מסחריים וקניונים
בתי דיור מוגן או מתקנים רפואיים
דירות להשכרה
לוגיסטיקה, מחסנים ועוד
במקום שתשקיעו ישירות בדירה, אתם משקיעים במניה של קרן הריט – כלומר, אתם בעצם שותפים בבעלות על סל רחב של נכסים שמייצרים הכנסה קבועה, ומקבלים דיבידנד קבוע בהתאם לרווחי הקרן.
איך זה עובד בפועל?
הקרן:
רוכשת/בונה נכסים מניבים
משכירה אותם לגופים מסחריים או פרטיים
אוספת את שכר הדירה החודשי
מחלקת לפחות 90% מהרווח השנתי כדיבידנד למשקיעים
זה נשמע פשוט – וזה באמת פשוט יחסית.
המשקיעים מקבלים הכנסה יציבה + סיכוי לרווח הון אם שווי הקרן יעלה.
קרן ריט בישראל – מה חשוב לדעת?
בישראל, כדי להיחשב ריט, הקרן צריכה לעמוד בכמה תנאים:
לפחות 75% מהנכסים שלה חייבים להיות נדל"ן מניב מקומי
לפחות 75% מההכנסות חייבות להגיע משכר דירה, ריבית על נדל"ן או מכירת נדל"ן
הקרן חייבת לחלק 90% מהרווחים כדיבידנד
מינוף מוגבל – עד 60% מערך הנכסים
למה זה טוב? כי זה הופך את הקרן לכלי שקוף, מפוקח וסולידי יחסית, שגם רשות המיסים מתייחסת אליו בצורה מיוחדת.
היתרונות של קרן ריט – ולמה כולם מדברים על זה
✔ נכנסים לנדל"ן – בלי לרכוש דירה
לא צריך הון של מאות אלפים, לא צריך מתווכים, שמאים או משכנתא.
אפשר להיכנס להשקעה בנדל"ן עם כמה אלפי שקלים – דרך הבורסה.
✔ לא מתעסקים עם שוכרים
אין תיקונים, אין טלפונים מ"השירותים נוזלים", אין חיפושים אחרי דייר. הקרן מטפלת בכל – ואתם רק נהנים מהרווחים.
✔ פיזור השקעה רחב
במקום להיות תלויים בדירה אחת, אתם מושקעים בעשרות/מאות נכסים – לפעמים גם בכמה מדינות. זה מוריד סיכון ומגביר יציבות.
✔ נזילות מיידית
קרן ריט היא נייר ערך לכל דבר – קונים ומוכרים אותה דרך הבורסה תוך שניות. לעומת נכס נדל"ן, שאי אפשר "למכור ביום שלישי ולחזור בו ברביעי".
✔ דיבידנד קבוע
קרנות ריט מחויבות לשתף אתכם ברווחים. במילים פשוטות – משקיעים מקבלים הכנסה שוטפת, לרוב פעם ברבעון.
החסרונות – כי אין קסמים
תנודתיות
בשונה מדירה שהערך שלה משתנה לאט, קרנות ריט מגיבות לתנודתיות בבורסה. שמועה רעה? שוק יורד? שווי הקרן יכול לרדת גם בלי שהנכסים עצמם השתנו בפועל.
אין מינוף למשקיע
כשאתם קונים דירה – אפשר לקחת משכנתא. בריט? אתם חייבים להשקיע את כל ההון העצמי. הקרן אמנם ממנפת את עצמה, אבל אתם לא.
חשיפה לריבית
כשהריבית במשק עולה – שווי נכסי נדל"ן לרוב יורד. קרנות ריט רגישות לתנודות בריבית, במיוחד כי הן תלויות במינוף.
אתם לא בוחרים את הנכס
להבדיל מדירה שאתם רוכשים פיזית ומכירים את הרחוב, בקרן ריט אתם משקיעים בסל רחב של נכסים – ולפעמים קשה לדעת מה בדיוק קורה בכל אחד מהם.
איך זה ממוסה?
קרן ריט לא משלמת מס בעצמה – אלא הרווחים עוברים ישירות למשקיעים.
כלומר, אתם תשלמו את המס על ההכנסות – כאילו הנכסים בבעלותכם.
רווחים ממכירת נכס – ממוסים כמו מס שבח
דיבידנדים – ממוסים כמו הכנסה משכירות
רווחי הון על מכירת מניות הקרן – ממוסים כמו כל נייר ערך (25%)
המס לפעמים מורכב יותר ממניה רגילה – אבל זה גם נותן גמישות להקטין חבות מס במקרים מסוימים.
איך קונים קרן ריט?
קל ופשוט:
דרך הבנק שלכם
דרך ברוקר אונליין (פסגות, מיטב, אינטראקטיב וכו')
כמו קנייה של כל מניה – פשוט מחפשים את שם הקרן או הסימול
יש ריט ישראליות (כמו ריט 1, סלע נדל"ן), ויש קרנות ריט אמריקאיות (כמו O, SPG, VNQ). אפשר גם לקנות קרן סל על סקטור ריט – ולהיחשף לכמה קרנות ריט במכה אחת.
טיפים למי ששוקל להשקיע
✅ בדקו מה מדיניות הדיבידנד – כמה אחוז מהתשואה מתקבל בפועל
✅ קראו מה סוג הנכסים שהקרן מחזיקה (מסחרי? מגורים? משרדים?)
✅ שימו לב לדמי ניהול – חלק מהקרנות גובות יותר ממה שנראה הגיוני
✅ תבדקו את הביצועים לאורך זמן – אל תסתמכו רק על השנה האחרונה
✅ אם אתם מחפשים יציבות – חפשו קרנות ריט עם חוזי שכירות ארוכי טווח
סיכום
קרן ריט היא דרך נוחה, זמינה ונגישה להשקיע בנדל"ן בלי לקנות דירה.
היא מעניקה לכם דיבידנדים קבועים, פיזור רחב וניהול מקצועי – וכל זה בלי לרדוף אחרי שוכרים.
עם זאת, צריך לזכור שזו השקעה בשוק ההון – לא נכס מוחשי.
היא מושפעת ממחזורי שוק, ריבית, ואווירה כללית – בדיוק כמו מניות אחרות.
אבל אם אתם מחפשים הכנסה פסיבית מבלי להסתבך עם עולם הנדל"ן – קרן ריט יכולה להיות אחלה פתרון.
